Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Armco FX هي شركة وساطة واستثمار عالمية مرخصة ومتخصصة في أسواق المال العالمية.
العسل الحر

منتديات الشريف التعليمية
العودة   منتديات الشريف التعليمية > المنتديات العامة > المنتدى العام

المنتدى العام يمكنكم في هذا القسم المشاركة في كافة المواضيع التي تهم التعليم وغيره

موضوع مغلق
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 09:13 AM   #1 (permalink)

عضو مميز

كلور غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 28188
 تاريخ التسجيل : Nov 2003
 المشاركات : 350
 النقاط : كلور is on a distinguished road

افتراضي ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم

د. أنس بن فيصل الحجي


يعيش "سعيد أبو الحزن" مع عائلته في شقة مستأجرة وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم سعيد أن يمتلك بيتاً في "أمرستان"، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً. ذات يوم فوجئ سعيد بأن زميله في العمل، نبهان السَهيان، اشترى بيتاً بالتقسيط. ما فاجأ سعيد هو أن راتبه الشهري هو راتب نبهان نفسه، وكلاهما لا يمكنهما بأي شكل من الأشكال شراء سيارة مستعملة بالتقسيط، فكيف ببيت؟ لم يستطع سعيد أن يكتم مفاجأته فصارح نبهان بالأمر، فأخبره نبهان أنه يمكنه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، وأعطاه رقم تلفون المكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه.
لم يصدق سعيد كلام نبهان، لكن رغبته في تملك بيت حرمته النوم تلك الليلة، وكان أول ما قام به في اليوم التالي هو الاتصال بالمكتب العقاري للتأكد من كلام نبهان، ففوجئ بالاهتمام الشديد، وبإصرار الموظفة "سهام نصابين" على أن يقوم هو وزوجته بزيارة المكتب بأسرع وقت ممكن. وشرحت سهام لسعيد أنه لا يمكنه الحصول على أي قرض من أي بنك بسبب انخفاض راتبه من جهة، ولأنه لا يملك من متاع الدنيا شيئا ليرهنه من جهة أخرى. ولكنها ستساعده على الحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية. ولأن سهام تحب مساعدة "العمال والكادحين" أمثال سعيد فإنها ستساعده أكثر عن طريق تخفيض أسعار الفائدة في الفترة الأولى حتى "يقف سعيد على رجليه". كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة لسعيد. المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا.
باختصار، اشترى سعيد بيتاً في شارع "البؤساء" دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان سعيد يرقص فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته: فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي. أما البنك، "بنك التسليف الشعبي"، فقد وافق على إعطائه أسعار فائدة منخفضة، دعما منه "لحصول كل مواطن على بيت"، وهي العبارة التي ذكرها رئيس البلد، نايم بن صاحي، في خطابه السنوي في مجلس رؤساء العشائر.
مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة سعيد، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية. وتأكد سعيد من هذا عندما اتصل ابن عمه سحلول ليخبره بأنه نظرا لارتفاع قيمة بيته بمقدار عشرة آلاف دولار فقد استطاع الحصول على قرض قدره 30 ألف دولار من البنك مقابل رهن جزء من البيت. وأخبره أنه سينفق المبلغ على الإجازة التي كان يحلم بها في جزر الواق واق، وسيجري بعض التصليحات في البيت. أما الباقي فإنه سيستخدمه كدفعة أولية لشراء سيارة جديدة.

القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة. وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات. والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات.
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر سعيد في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح سعيد بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع. في العمل اكتشف سعيد أن زميله نبهان قد طرد من بيته وعاد ليعيش مع أمه مؤقتا، واكتشف أيضاً أن قصته هي قصة عديد من زملائه فقرر أن يبقى في البيت حتى تأتي الشرطة بأمر الإخلاء. مئات الألوف من "أمرستان" عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار.
أرباح البنك الذي قدم قرضا لسعيد يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم. هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين. المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات سعيد ونبهان الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس سعيد أو نبهان فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات. نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن. باختصار، سعيد يعتقد أن البيت بيته، والبنك يرى أن البيت ملكه أيضاً. المستثمرون يرون أن البيت نفسه ملكهم هم لأنهم يملكون السندات. وبما أنهم رهنوا السندات، فإن البنك الذي قدم لهم القروض، بنك "عمايرجبل الجن"، يعتقد أن هناك بيتا في مكان ما يغطي قيمة هذه السندات، إلا أن كمية الديون تبلغ نحو 30 ضعف قيمة البيت!
أما سحلول، ابن عم سعيد، فقد أنفق جزءا من القرض على إجازته وإصلاح بيته، ثم حصل على سيارة جديدة عن طريق وضع دفعة أولية قدرها ألفا دولار، وقام بنك "فار سيتي" بتمويل الباقي. قام البنك بتحويل الدين إلى سندات وباعها إلى بنك استثماري اسمه "لا لي ولا لغيري"، الذي احتفظ بجزء منها، وقام ببيع الباقي إلى صناديق تحوط وصناديق سيادية في أنحاء العالم كافة. سحلول يعتقد أنه يمتلك السيارة، وبنك "فار سيتي" يعتقد أنه يملك السيارة، وبنك "لالي ولا لغيري" يعتقد أنه يمتلك السيارة، والمستثمرون يعتقدون أنهم يملكون سندات لها قيمة لأن هناك سيارة في مكان ما تدعمها. المشكلة أن كل هذا حصل بسبب ارتفاع قيمة بيت سحلول، وللقارئ أن يتصور ما يمكن أن يحصل عندما تنخفض قيمة البيت، ويطرد سحلول من عمله!

القصة لم تنته بعد!
بما أن قيمة السندات السوقية وعوائدها تعتمد على تقييم شركات التقييم هذه السندات بناء على قدرة المديون على الوفاء، وبما أنه ليس كل من اشترى البيوت له القدرة نفسها على الوفاء، فإنه ليست كل السندات سواسية. فالسندات التي تم التأكد من أن قدرة الوفاء فيها ستكون فيها أكيدة ستكسب تقدير "أأأ"، وهناك سندات أخرى ستحصل على "ب" وبعضها سيصنف على أنه لا قيمة له بسبب العجز عن الوفاء. لتلافي هذه المشكلة قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات. وهكذا أصبح سعيد ونبهان وسحلول أبطال الاقتصاد العالمي الذي تغنى به الكاتب "توماس فريدمان". في النهاية، توقف سعيد عن سداد الأقساط، وكذلك فعل نبهان وسحلول وغيرهم، ففقدت السندات قيمتها، وأفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة. أما الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين "أي آي جي". عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية، وبدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور، الأمر الذي أجبر حكومة أمرستان على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون! أما "توماس فريدمان" فقد قرر أن يكسب مزيدا من الملايين حيث سينتهي من كتابة قصة سعيد أبو الحزن عما قريب.







 

ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 09:15 AM   #2 (permalink)

عضو مميز

كلور غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 28188
 تاريخ التسجيل : Nov 2003
 المشاركات : 350
 النقاط : كلور is on a distinguished road

افتراضي








 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 09:28 AM   #3 (permalink)

قلم منهمر

سعيد يحي غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 265363
 تاريخ التسجيل : Dec 2007
 المشاركات : 2,222
 النقاط : سعيد يحي is on a distinguished road

افتراضي

يعني ما لقيتوا الا اسم سعيد عشان تمثلون عليه ،،، اللهم حاولينا ولا علينا ،،،

بس مشكور على النقل الحلو واحب اخبر فأقول ان اي تجربة او قانون يثبت فشله في امريكا فإنه يصدر الينا لماذا ؟؟ لا أعلم ،،،








التوقيع





سبحان الله وبحمده سبحان الله العظيم

اللهم إنك عفو تحب العفو فاعفو عنا
 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 09:43 AM   #4 (permalink)

عضو ماسي

rhal غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 157745
 تاريخ التسجيل : Aug 2006
 المشاركات : 3,213
 النقاط : rhal is on a distinguished road

افتراضي

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ...

أشكرك أخي كلور ...

والله إنك علمتني شيء كنت أجهله ...
وكنت احسب الشغلة بس رهن العقار لمدة 25 سنة إلى أن تنتهي الأقساط الثابتة ( طلعت أقساط متغيرة )
( وبيني وبينك .. فكرت أني أخذ أتملك بيت من تمويل العقار للراجحي ) ... ما ادري هل هو مثل الرهن العقاري ولا .. لا ..

بارك الله فيك








التوقيع


نقره لعرض الصورة في صفحة مستقلةنقره لعرض الصورة في صفحة مستقلةنقره لعرض الصورة في صفحة مستقلةنقره لعرض الصورة في صفحة مستقلة
 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 10:41 AM   #5 (permalink)

عضو فعال

معلم صف 1 غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 54802
 تاريخ التسجيل : Dec 2004
 المشاركات : 32
 النقاط : معلم صف 1 is on a distinguished road

افتراضي

الى جميع الأخوة المواطنين الحذر الحذر من هؤلاء ليس مطففين بل أخطر منهم بدرجات كلا يعيش على قدر حاله بيت إجار بأجرة معقولة ما المشكلة كلا يمد رجله على قد لحافه والله أعلم وحمى الله أموال المسلمين من الأسهم والرهن العقاري والقروض المتراكمة ( البنوك ) وغيرها يا أرحم الراحمين








 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 10:41 AM   #6 (permalink)

عضو مميز

كلور غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 28188
 تاريخ التسجيل : Nov 2003
 المشاركات : 350
 النقاط : كلور is on a distinguished road

افتراضي

اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سعيد يحي مشاهدة المشاركة

يعني ما لقيتوا الا اسم سعيد عشان تمثلون عليه ،،، اللهم حاولينا ولا علينا ،،،

بس مشكور على النقل الحلو واحب اخبر فأقول ان اي تجربة او قانون يثبت فشله في امريكا فإنه يصدر الينا لماذا ؟؟ لا أعلم ،،،

اخي سعيد انشاء الله ايامك سعيدة في الدنيا والأخرة







 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 10:45 AM   #7 (permalink)

عضو مميز

كلور غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 28188
 تاريخ التسجيل : Nov 2003
 المشاركات : 350
 النقاط : كلور is on a distinguished road

افتراضي

اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة rhal مشاهدة المشاركة

السلام عليكم ورحمة الله وبركاته ...

أشكرك أخي كلور ...

والله إنك علمتني شيء كنت أجهله ...
وكنت احسب الشغلة بس رهن العقار لمدة 25 سنة إلى أن تنتهي الأقساط الثابتة ( طلعت أقساط متغيرة )
( وبيني وبينك .. فكرت أني أخذ أتملك بيت من تمويل العقار للراجحي ) ... ما ادري هل هو مثل الرهن العقاري ولا .. لا ..

بارك الله فيك

نعم ما يعطيك تمويل عقاري الا عن طريق الرهن

انا ما اقول لا تاخذ قرض ولكن ليس فوق طاقتك

وبعدين بعد عمر طوسل اذا توفيت وما خلصت دينك يبيعون البيت







 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 05:13 PM   #8 (permalink)

عضو جديد

النمر111 غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 276105
 تاريخ التسجيل : Jan 2008
 المشاركات : 17
 النقاط : النمر111 is on a distinguished road

افتراضي

كلووووووووووووووووووووووو ووووووووووووووووور ,,,, شكررررررررررررررررررررررر رررا

على التوضيح , ومن زمان وانا اسمع بالرهن العقاري ولا محطة اشرحت عنه الا محطة كلوووووووووووووووور الفضائية..








 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 06:21 PM   #9 (permalink)

عضو ذهبي

القبطان نامق غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 3941
 تاريخ التسجيل : Jul 2002
 المشاركات : 1,144
 النقاط : القبطان نامق is on a distinguished road

افتراضي

أشكرك أخي كلور








التوقيع
نقره لعرض الصورة في صفحة مستقلة
 
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم
قديم منذ /24-09-2008, 06:33 PM   #10 (permalink)

عضو جديد

عاقل حكيم غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 238497
 تاريخ التسجيل : Sep 2007
 المشاركات : 12
 النقاط : عاقل حكيم is on a distinguished road

افتراضي

بارك الله فيك








 
موضوع مغلق

مواقع النشر (المفضلة)

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة
Trackbacks are متاحة
Pingbacks are متاحة
Refbacks are متاحة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !! سالم المالك المنتدى العام 13 08-10-2008 12:52 PM
ماذا يجري في سوق الأسهم؟ ابولمى زاجل الشـــــريف 0 10-11-2006 07:25 AM
ماذا تعرف عن ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ ماذا تعرف عن ؟؟؟؟؟؟؟؟؟ أنا الوزير المنتدى العام 4 27-01-2006 05:02 PM

جامعة نجران

Ads Organizer 3.0.3 by Analytics - Distance Education
الساعة الآن 03:13 PM

  • روابط هامة
  • روابط هامة
LinkBack
LinkBack URL LinkBack URL
About LinkBacks About LinkBacks

SEO by vBSEO 3.6.1