Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Content on this page requires a newer version of Adobe Flash Player.

Get Adobe Flash player

Armco FX هي شركة وساطة واستثمار عالمية مرخصة ومتخصصة في أسواق المال العالمية.
العسل الحر

منتديات الشريف التعليمية
العودة   منتديات الشريف التعليمية > المنتديات العامة > المنتدى العام

المنتدى العام يمكنكم في هذا القسم المشاركة في كافة المواضيع التي تهم التعليم وغيره

موضوع مغلق
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 04:32 AM   #1 (permalink)

عضو نشط جداً

سالم المالك غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 270284
 تاريخ التسجيل : Jan 2008
 المشاركات : 161
 النقاط : سالم المالك is on a distinguished road

افتراضي ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!

كل عام وانتم بخير وتقبل الله طاعتكم وأعاد الله العيد عليكم باليمن والبركات , هناك سائل يسأل هل الأزمه الاقتصاديه الامريكيه ممكن ان تأثر علي العقارات في المملكه!!

الجواب :سـ تستنتجه بنفسك بعد أن تعرف ماهي هذه الازمه بالضبط ومن غير أن تدخل بمتاهات ترهقك!!


بدايه الازمه : بدأ تسويق العقارات في أمريكا لمحدودى الدخل بطريقه كانت في مجملها إلتفاف علي قوانين البلد والحد الائتمانى .. وكانت عقود الشراء محبوكه بطريقه حقيره تجعل القسط يرتفع مع طول المده .. وعند عدم السداد لمره واحده تأخذ فوائد القسط 3 أضعاف عن الشهر الذي لم يتم سداده .. ليس هذا فحسـب بل هناك بنود في العقود ترفع الفائده عند تغيرها من البنك الفيدرالى الامريكي !!

نحجت شركات العقار في تسويق المنازل لمحدودي الدخل ونجحت بالالتفاف علي قوانين الحد الائتمانى .. مما نتج عنه أرتفاع بأسعار العقار!!

بعد ان ارتفعت اسعار العقار واصبحت منازل محدودي الدخل بمبلغ وقدره يتعدى قيمه الشراء الحقيقه لأوائل المشترين .. بدأ محدودي الدخل بأخذ قروض من البنوك بضمان منازلهم التى لم تسدد بالاساس وكان الاعتماد بصرف هذه القروض علي فرق السعر بين المطلوب والقيمه في السوق!!

بعد فتره .. وبعد ان بدأت سلبيات العقود المحبوكه تطفو علي الساحه واصبحت الاقساط الشهريه لاتطاق .. امتنع كثيرين عن الدفع و بدأت اسعار العقار تهوى للأسفل!!


معظم البنوك وشركات العقار أحست بالخطر .. فقامت ببيع ديون المواطنين علي شكل سندات لمستثمرين عالميين بضمان المنازل .. المستثمرين العالمين بعد ان تفاقمت المشكله لجيء بعضهم لشركات التأمين التي وجدت من الازمه فرصه للربح .. بضمان المنازل فيما لو اتمنع محدودي الدخل عن السداد .. فقامت بتصنيف سندات الديوان لفئتين (أ) قابله للسداد (ب) لايمكن سدادها .. وبدأت شركات التأمين بأخذ اقساط التامين علي السندات من المستثمرين العالميين !!


المشكله بدأت تتعقد .. فالمواطن محدود الدخل يظن ان المنزل له .. وشركات العقار التي لم تستلم قيمه المنازل كامله تظن ان المنازل لها .. والبنوك تظن ان المنازل لها بحكم ما اخذه محدودي الدخل من قروض بضمان المنازل .. وشركات التأمين تظن ان المنازل لها بحكم إلتزامها بددفع مبالغ السندات للمستثمرين الدوليين في حال عدم سداد محدودي الدخل !!


------------

حدوث الازمه

-----------

محدودي الدخل توقفوا عن الدفع بعد ان ارهقتهم الاقساط المتزايده .. مما اضطر الشركات والبنوك لمحاوله بيع المنازل محل النزاع .. والتى رفض اهلها الخروج منها مما دفع العقار للنزول فما عاد يغطي .. لا البنوك ولا شركات العقار ولا التأمين .. مما اثر علي سندات المستثمرين الدوليين فطالبوا بحقوقهم عند شركات التأمين فأعلنت اكبر شركه تأمين في العالم أفلاسها .. ولحقها كثير من البنوك الامريكيه .. ولازلت ازمه الرهن العقارى محلك سر .. فلا محدودي الدخل سيخروجون من منازلهم .. ولا المنازل تساوي قيمه الشراء او قيمه القروض .. فالمنزل الذي سعره 20$ الف دولار عليه ديون تبلغ 100$ الف دولار (ارقام تقريبه)

لذا فأزمه الرهن العقارى لا تأثر علي سوق العقار في المملكه .. ولكنها تأثر علينا فيما لو كانت شركات استثماريه سعوديه شاركه في شراء السندات المضروبه!!

الازمه بمجملها عباره عن تهاون من البنك الفيدرالى الامريكي عن تنفيذ القانون وتفعيل الحد الائتمانى .. وقد خلق هذه الازمه جشع شركات العقار الامريكيه .. لذا فهي عباره عن ازمه أدرايه اكثر من انها ازمه أقتصاديه .. تحولت لكارثه اقتصاديه بسبب عدم تفعيل القانون



المراقب للساحه الخليجيه خلال العامين الماضيين
يلاحظ ان دول الخليج بدأت تعطي البنوك المركزيه دور كبير واصبح تعدى الحد الائتمانى للفرد كارثه .. فـ التفعيل ليس من فراغ انما بعد ان تم مشاهده التراخي بتطبيق القانون ماذا يفعل!!


نجد للدول الخليجيه العذر .. ونشدد بأننا شعب واعى يعرف الدوافع من غير إلتماس الاعذار


منقول







 

ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 04:39 AM   #2 (permalink)

عضو فضي

الآمال الكبيرة غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 318678
 تاريخ التسجيل : Aug 2008
 المكان : في القلوب النظيفه
 المشاركات : 615
 النقاط : الآمال الكبيرة is on a distinguished road

افتراضي

شكراً لك








التوقيع
نقره لعرض الصورة في صفحة مستقلة[motr] إقرأ ثم إقرأ ثم إقرأفالحضاره لاتُبنى بغيرعلم[/motr].

إذادعتك قُدرَتُكَ على ظُلم ِ الناس.....
تذكرقدرة اللهِ عليك.
 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 04:40 AM   #3 (permalink)

عضو فعال

اريج الحياة غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 319619
 تاريخ التسجيل : Sep 2008
 المشاركات : 25
 النقاط : اريج الحياة is on a distinguished road

افتراضي

الله يستر








 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 08:18 AM   #4 (permalink)

عضو فعال

ashraf9 غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 36765
 تاريخ التسجيل : Feb 2004
 المشاركات : 35
 النقاط : ashraf9 is on a distinguished road

افتراضي

شرح مبسَّط جداً لأزمة المال الأمريكية


يعيش "سعيد أبو الحزن" مع عائلته في شقة مستأجرة وراتبه ينتهي دائما قبل نهاية الشهر. حلم سعيد أن يمتلك بيتاً في "أمرستان"، ويتخلص من الشقة التي يستأجرها بمبلغ 700 دولار شهرياً. ذات يوم فوجئ سعيد بأن زميله في العمل، نبهان السَهيان، اشترى بيتاً بالتقسيط. ما فاجأ سعيد هو أن راتبه الشهري هو راتب نبهان نفسه، وكلاهما لا يمكنهما بأي شكل من الأشكال شراء سيارة مستعملة بالتقسيط، فكيف ببيت؟ لم يستطع سعيد أن يكتم مفاجأته فصارح نبهان بالأمر، فأخبره نبهان أنه يمكنه هو أيضاً أن يشتري بيتا مثله، وأعطاه رقم تلفون المكتب العقاري الذي اشترى البيت عن طريقه
لم يصدق سعيد كلام نبهان، لكن رغبته في تملك بيت حرمته النوم تلك الليلة، وكان أول ما قام به في اليوم التالي هو الاتصال بالمكتب العقاري للتأكد من كلام نبهان، ففوجئ بالاهتمام الشديد، وبإصرار الموظفة "سهام نصابين" على أن يقوم هو وزوجته بزيارة المكتب بأسرع وقت ممكن. وشرحت سهام لسعيد أنه لا يمكنه الحصول على أي قرض من أي بنك بسبب انخفاض راتبه من جهة، ولأنه لا يملك من متاع الدنيا شيئا ليرهنه من جهة أخرى. ولكنها ستساعده على الحصول على قرض، ولكن بمعدلات فائدة عالية
ولأن سهام تحب مساعدة "العمال والكادحين" أمثال سعيد فإنها ستساعده أكثر عن طريق تخفيض أسعار الفائدة في الفترة الأولى حتى يقف سعيد على رجليه.. كل هذه التفاصيل لم تكن مهمة لسعيد. المهم ألا تتجاوز الدفعات 700 دولار شهريا
*******
باختصار، اشترى سعيد بيتاً في شارع "البؤساء" دفعاته الشهرية تساوي ما كان يدفعه إيجاراً للشقة. كان سعيد يرقص فرحاً عندما يتحدث عن هذا الحدث العظيم في حياته.. فكل دفعة شهرية تعني أنه يتملك جزءا من البيت، وهذه الدفعة هي التي كان يدفعها إيجارا في الماضي. أما البنك، بنك التسليف الشعبي، فقد وافق على إعطائه أسعار فائدة منخفضة، دعما منه "لحصول كل مواطن على بيت"، وهي العبارة التي ذكرها رئيس البلد، نايم بن صاحي، في خطابه السنوي في مجلس رؤساء العشائر
مع استمرار أسعار البيوت في الارتفاع، ازدادت فرحة سعيد، فسعر بيته الآن أعلى من الثمن الذي دفعه، ويمكنه الآن بيع البيت وتحقيق أرباح مجزية. وتأكد سعيد من هذا عندما اتصل ابن عمه سحلول ليخبره بأنه نظرا لارتفاع قيمة بيته بمقدار عشرة آلاف دولار فقد استطاع الحصول على قرض قدره 30 ألف دولار من البنك مقابل رهن جزء من البيت. وأخبره أنه سينفق المبلغ على الإجازة التي كان يحلم بها في جزر الواق واق، وسيجري بعض التصليحات في البيت. أما الباقي فإنه سيستخدمه كدفعة أولية لشراء سيارة جديدة
*******
القانون لا يحمي المغفلين
إلا أن صاحبنا سعيد أبو الحزن وزميله نبهان السهيان لم يقرآ العقد والكلام الصغير المطبوع في أسفل الصفحات. فهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة متغيرة وليست ثابتة. هذه الأسعار تكون منخفضة في البداية ثم ترتفع مع الزمن. وهناك فقرة تقول إن أسعار الفائدة سترتفع كلما رفع البنك المركزي أسعار الفائدة
وهناك فقرة أخرى تقول إنه إذا تأخر عن دفع أي دفعة فإن أسعار الفائدة تتضاعف بنحو ثلاث مرات
والأهم من ذلك فقرة أخرى تقول إن المدفوعات الشهرية خلال السنوات الثلاث الأولى تذهب كلها لسداد الفوائد. هذا يعني أن المدفوعات لا تذهب إلى ملكية جزء من البيت، إلا بعد مرور ثلاث سنوات
بعد أشهر رفع البنك المركزي أسعار الفائدة فارتفعت الدفعات الشهرية ثم ارتفعت مرة أخرى بعد مرور عام كما نص العقد. وعندما وصل المبلغ إلى 950 دولاراً تأخر سعيد في دفع الدفعة الشهرية، فارتفعت الدفعات مباشرة إلى 1200 دولار شهريا. ولأنه لا يستطيع دفعها تراكمت عقوبات إضافية وفوائد على التأخير وأصبح سعيد بين خيارين، إما إطعام عائلته وإما دفع الدفعات الشهرية، فاختار الأول، وتوقف عن الدفع
في العمل اكتشف سعيد أن زميله نبهان قد طُرد من بيته وعاد ليعيش مع أمه مؤقتا، واكتشف أيضاً أن قصته هي قصة عديد من زملائه فقرر أن يبقى في البيت حتى تأتي الشرطة بأمر الإخلاء. مئات الألوف من "أمرستان" عانوا المشكلة نفسها، التي أدت في النهاية إلى انهيار أسواق العقار
*******
أرباح البنك.. الذي قدم قرضا لسعيد.. يجب أن تقتصر على صافي الفوائد التي يحققها من هذا القرض، ولكن الأمور لم تتوقف عند هذا الحد. قام البنك ببيع القرض على شكل سندات لمستثمرين، بعضهم من دول الخليج، وأخذ عمولة ورسوم خدمات منهم. هذا يعني أن البنك كسب كل ما يمكن أن يحصل عليه من عمولات وحول المخاطرة إلى المستثمرين
المستثمرون الآن يملكون سندات مدعومة بعقارات، ويحصلون على عوائد مصدرها مدفوعات سعيد ونبهان الشهرية. هذا يعني أنه لو أفلس سعيد أو نبهان فإنه يمكن أخذ البيت وبيعه لدعم السندات. ولكن هؤلاء المستثمرين رهنوا هذه السندات، على اعتبار أنها أصول، مقابل ديون جديدة للاستثمار في شراء مزيد من السندات
نعم، استخدموا ديونا للحصول على مزيد من الديون! المشكلة أن البنوك تساهلت كثيرا في الأمر لدرجة أنه يمكن استدانة 30 ضعف كمية الرهن
باختصار، سعيد يعتقد أن البيت بيته، والبنك يرى أن البيت ملكه أيضاً. المستثمرون يرون أن البيت نفسه ملكهم هم لأنهم يملكون السندات. وبما أنهم رهنوا السندات، فإن البنك الذي قدم لهم القروض، بنك "عماير جبل الجن"، يعتقد أن هناك بيتا في مكان ما يغطي قيمة هذه السندات، إلا أن كمية الديون تبلغ نحو 30 ضعف قيمة البيت
*******
أما سحلول، ابن عم سعيد، فقد أنفق جزءا من القرض على إجازته وإصلاح بيته، ثم حصل على سيارة جديدة عن طريق وضع دفعة أولية قدرها ألفا دولار، وقام بنك "فار سيتي" بتمويل الباقي. قام البنك بتحويل الدين إلى سندات وباعها إلى بنك استثماري اسمه "لا لي ولا لغيري"، الذي احتفظ بجزء منها، وقام ببيع الباقي إلى صناديق تحوط وصناديق سيادية في أنحاء العالم كافة. سحلول يعتقد أنه يمتلك السيارة، وبنك "فار سيتي" يعتقد أنه يملك السيارة، وبنك "لالي ولا لغيري" يعتقد أنه يمتلك السيارة، والمستثمرون يعتقدون أنهم يملكون سندات لها قيمة لأن هناك سيارة في مكان ما تدعمها. المشكلة أن كل هذا حصل بسبب ارتفاع قيمة بيت سحلول، وللقارئ أن يتصور ما يمكن أن يحصل عندما تنخفض قيمة البيت، ويطرد سحلول من عمله
*******
القصة لم تنته بعد
بما أن قيمة السندات السوقية وعوائدها تعتمد على تقييم شركات التقييم هذه السندات بناء على قدرة المديون على الوفاء، وبما أنه ليس كل من اشترى البيوت له القدرة نفسها على الوفاء، فإنه ليست كل السندات سواسية. فالسندات التي تم التأكد من أن قدرة الوفاء فيها ستكون فيها أكيدة ستكسب تقدير "أ"، وهناك سندات أخرى ستحصل على "ب" وبعضها سيصنف على أنه لا قيمة له بسبب العجز عن الوفاء
لتلافي هذه المشكلة قامت البنوك بتعزيز مراكز السندات عن طريق اختراع طرق جديدة للتأمين بحيث يقوم حامل السند بدفع رسوم تأمين شهرية كي تضمن له شركة التأمين سداد قيمة السند إذا أفلس البنك أو صاحب البيت، الأمر الذي شجع المستثمرين في أنحاء العالم كافة على اقتناء مزيد من هذه السندات. وهكذا أصبح سعيد ونبهان وسحلول أبطال الاقتصاد العالمي
في النهاية، توقف سعيد عن سداد الأقساط، وكذلك فعل نبهان وسحلول وغيرهم، ففقدت السندات قيمتها، وأفلست البنوك الاستثمارية وصناديق الاستثمار المختلفة.. أما الذين اشتروا تأمينا على سنداتهم فإنهم حصلوا على قيمتها كاملة، فنتج عن ذلك إفلاس شركة التأمين أي آي جي
عمليات الإفلاس أجبرت البنوك على تخفيف المخاطر عن طريق التخفيض من عمليات الإقراض، الأمر الذي أثر في كثير من الشركات الصناعية وغيرها التي تحتاج إلى سيولة لإتمام عملياتها اليومية، وبدأت بوادر الكساد الكبير بالظهور، الأمر الذي أجبر حكومة أمرستان على زيادة السيولة عن طريق ضخ كميات هائلة لإنعاش الاقتصاد الذي بدأ يترنح تحت ضغط الديون للاستثمار في الديون
*******
-د.أنس بن فيصل الحجي-
أكاديمي وخبير في شؤون المال و النفط








 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 08:31 AM   #5 (permalink)

عضو مميز جداً

مدرس الرياضة غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 19388
 تاريخ التسجيل : Sep 2003
 الجنس : ~ MALE/FE-MALE ~
 المشاركات : 411
 النقاط : مدرس الرياضة is on a distinguished road

افتراضي

جزاك الله خير
الله يستر








التوقيع
تم الغاء التوقيع من ادارة المنتدى لكونه طويل جدا جدا جدا
 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 08:46 AM   #6 (permalink)

عضو ماسي

ابو زياد 999 غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 167434
 تاريخ التسجيل : Sep 2006
 المشاركات : 2,141
 النقاط : ابو زياد 999 is on a distinguished road

افتراضي

ولا ننسى نقطة مهمة جدا" وهي الفائدة الربوية وأن الربا له دور كبير في هذه المشكلة

ومهما حاولوا تغيير مسمياته 0







التوقيع

راح واقفا يمكن انه لا ابتعد يبرد غليله .. والا انا صوب الفعول الناقصه قلبي ثنانـي !!
كل رجال ٍ بدرب المرجله يطرق شليله .. والردي يبقى ردي لو عاش بـ كبار المباني !!
 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /04-10-2008, 09:42 AM   #7 (permalink)

عضو مميز

أبـو أنــــس غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 230367
 تاريخ التسجيل : Aug 2007
 المشاركات : 324
 النقاط : أبـو أنــــس is on a distinguished road

افتراضي

(( يمحق الله الربا ))








 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /07-10-2008, 03:36 PM   #8 (permalink)

عضو ذهبي

رياض بن خضران غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 49757
 تاريخ التسجيل : Nov 2004
 المشاركات : 1,626
 النقاط : رياض بن خضران is on a distinguished road

افتراضي

بارك الله فيك أخي الكريم على هذا التوضيح الذي فهمت من خلاله هذه الأزمةً
بشكل واضح وكبير
شكري لك مجدداً








 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /07-10-2008, 09:27 PM   #9 (permalink)

عضو مميز

كلور غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 28188
 تاريخ التسجيل : Nov 2003
 المشاركات : 350
 النقاط : كلور is on a distinguished road

افتراضي

اقتباس:
المشاركة الأصلية كتبت بواسطة ashraf9 مشاهدة المشاركة

القانون لا يحمي المغفلين


في الواقع القانون يضعه القوي (الغني) لكي يسرق الضعيف (الفقير)







 
ماهي ازمه الرهن العقارى وكيف أنهارت البنوك وشركات التأمين !!
قديم منذ /07-10-2008, 09:44 PM   #10 (permalink)

عضو ماسي

عميل للوزارة غير متواجد حالياً

 رقم العضوية : 223385
 تاريخ التسجيل : Jun 2007
 المكان : وزارة لاتعطي المعلم المستوى المستحق (وميزانيتها 105 مليار)
 المشاركات : 2,305
 النقاط : عميل للوزارة is on a distinguished road

افتراضي

لعب من ادرة بوش الكلب حتى يضعف اقتصاد العالم








التوقيع
وجه التشابه بين قضية فلسطين و قضية المعلمين:
1- الظالم ( اليهود _ الوزارة )
2- استخدام الحرب النفسية دليل ذلك ( التعاميم _ الصحافة _ الخ .. )

3- مغالطة للحقوق ( التحسين حسب الراتب )
3-عدم الخوف من الله كزططط
 
موضوع مغلق

مواقع النشر (المفضلة)

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة
Trackbacks are متاحة
Pingbacks are متاحة
Refbacks are متاحة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
ماذا تعرف عن الرهن العقاري لكي لا تتورط مثل ورطة سوق الأسهم كلور المنتدى العام 18 07-10-2008 09:38 PM
ماهي اقل البنوك فائدة على القروض الحارثي 2007 المنتدى العام 3 27-03-2008 05:34 PM
طفل يرسم وعندما رأت أمه الرسمه أنهارت !؟؟ المطرقة المنتدى العام 8 28-09-2007 05:54 PM
كيف يتم إستخراج نيجة لفصول التربية الفكرية ؟؟؟ ماهي مسميات المواد والمهارات وكيف يتم ali0989 منتدى برنامج معارف 10 24-11-2005 04:31 PM

جامعة نجران

Ads Organizer 3.0.3 by Analytics - Distance Education
الساعة الآن 05:08 AM

  • روابط هامة
  • روابط هامة
LinkBack
LinkBack URL LinkBack URL
About LinkBacks About LinkBacks

SEO by vBSEO 3.6.1